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合肥为什么一直向南发展而不是向北发展?

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发表于 2019-7-16 20:07:50 | 显示全部楼层 |阅读模式


当下生活在合肥城市里的人都有很明显感觉,目前西南方向发展要比东北方向好很多,我从来没有否认过这个,从很多买房人的角度来讲,可能都会重点考虑西南那些区域,东北方向的新站、瑶海、肥东、北城可能是退一步的选择,当我们去看待合肥城市南北方向发展差异的时候,我们最重要是要看两样东西,一个是看发展的面积、发展的土地空间,这是城市发展的最基本的要素,以前说过很多次,第二个就是看发展什么,发展的定位。

合肥当下西南方向比东北方向发展好很多,这叫发展现状,不是叫发展方向,很多人可能有误区,当下的发展现状不是最近几年就开发建设完成的事情,而是上一个10年15年甚至更长时间里城市重点发展方向导致的,所以当我们去分析的时候,重点是去看过去,在过去20年里,合肥发展方向为什么以南为主?打开合肥上一轮城市总体规划图。

图中彩色的区域、有颜色的区域就是合肥上一轮城市发展的重点区域,白色的区域都属于次要的发展带,图中黑色区域是老城区庐阳区中心的地理位置,所以我们能看出整个城市的发展严重偏向南部区域或者西部区域,城市发展严重向南倾斜,比如包括滨湖新区、政务区、经开区和西部的高新区都集中在西南方向,从图中也可以看出庐阳区渐渐的被边缘化、新站瑶海等区域都是次要发展区域。

上面的合肥城市发展重点规划是政府带头,城市规划者设计出来的,重点就是为什么城市设计者在规划的时候不能偏向北边了?就非要往南去吗?在上一轮城市总体中,不是政府不想发展北边,而是北边的可施展的空间太小,没办法大规模造城。

合肥北部分为三大方向,分别是西北方向、正北方向和东北方向,下图中黑色箭头的标出的区域。在上一轮城市总体规划中,当政府、城市设计者在规划设计时,他们发现北边几乎没有办法大规模开发。


首先合肥西北方向大杨镇三十岗区域,受两大水库的影响,几乎没有办法真正的开发。

正北方向北二环几公里过去就是长丰双墩镇范围,有人说不能将双墩划入合肥城区,这样不就好开发的了吗?不管是现在还是以前,长丰县双墩镇单独划入合肥城区的可能性很小,原因就是长丰县县城水湖镇远离合肥城区,加上长丰县发展最好的地方主要就是双墩镇,如果将双墩单独划入合肥城区,对长丰县的财政税收、经济发展是一个很大的打击,合肥市政府是不可能会去这样做的,至于后来在2007年启动建设的北城新区,还是属于长丰,发展定位较有限。

再看东北方向,可以看图中东北方向是白色区域,为什么离合肥很近却不是发展的重点了?因为那时候东北方向大部分区域也都不属于合肥城区,主要属于肥东和长丰,现在的新站区还没有出现,而且东北方向受铁路割据较严重,交通是硬伤。

至于后来发生了什么,关注我时间长的人可能都知道,在2011年的时候,合肥政府下定决心要大力发展北部,来平衡西南方向,但北部的西北方向两大水库原因没办法动,北部正北方向的双墩镇没办法划,最终合肥北部只有东北方向可以塑造,但是东北一团糟,没有一个大的区域,于是大的行政区划就出现了,2011年瑶海区磨店乡划入新站区,长丰北城新区三十头镇划入新站区,肥东部分乡镇划入新站区,新站区面积一下子就扩张到了204平方公里,对,这个时候新站区开始有了一个区域大发展的最基本的条件,土地空间,接下来就是各种发展政策会不断的向新站区倾斜,什么合肥综合保税区、北航科学城等其他重大项目都是顺利成章的事情。

写这样的内容主要是因为昨晚在网上回答了这样的问题,顺便写一下,合肥为什么一直向南发展而不是向北发展?可以参考之前写的这篇内容合肥西南方向为什么比东北方向发展好很多?,很多东西都是有原因,并不是凭感觉理解,下面是简述。

答:合肥现在的发展现状是由上一个10年15年城市发展方向决定的,首先要知道,一个地方发展的最基本的因素是什么?最基本的因素就是土地空间,比如庐阳区瑶海区为什么那么好的地理位置,但是衰落了?就是因为老城区拆迁改造难度大,没有多的土地空间可以开发,所以变化小,也就说在十几年20年前,合肥瑶海区庐阳区等老城区逐渐发展饱和的时候,城市发展需要寻求扩张,但瑶海区向肥东方向受淮南线铁路影响较大,路网没办法大规模延伸,东北方向受合肥火车站、火车东站铁路线影响区域发展缓慢,而且区划较复杂,多个区域如肥东长丰瑶海区新站区交界区域,在看正北方向,北二环以北没多远就是长丰范围,发展定位有限。


再这样的背景下,西南方向一马平川,拥有大量的新生土地,而且受铁路线分割的影响很小,合肥开始了重点向西南方向发展,于是我们看到经开区高新区,政务区滨湖新区都是选址在西南区域,但是当下西南区域已经发展较好了,已经较成熟,可大力开发的空间有限,已经不是很多了,比如我们发现肥西、政务区、经开区最近两年几乎没有地可拍,闹房荒等,这个时候合肥其实已经开始转向东北的新站区,西北的空港新城来重点开发,典型的现象就是2011年合肥东北部两县两区发生大的区划调整,新站区面积从几十平方公里扩张至204平方公里,政府为什么要扩张新站区?给新站区这么多土地干什么?就是大力发展新站区,同理合肥西部的小庙镇和高刘镇在2013年划入合肥城区,奠定了未来15年合肥西北部的发展空间。当然西南方向现在依旧是合肥发展最好的区域,但是可持续开发的土地空间已经较有限。


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