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新站区,合肥楼市下一个风口!

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发表于 2019-7-16 20:10:48 | 显示全部楼层 |阅读模式


前几天,看到一张霸都楼市制作的图,这张图的意思是不是各个区域最高的备案价,也有人说这是一年后合肥的房价,这就夸张了,重点不是讲这些,亮点是新站区1万9还算行,现在来看,新站区的房价是合肥城区里最低的,从长远来看未来会怎样?下面捋一捋。

合肥有4大老城区,三大开发区、三大新区、肥东、长丰、肥西、庐江、巢湖,我们会发现这些地区的整体房价并不一样?这是为什么了?比如政务区最高,其次是滨湖新区,城区里面房价最低的是新站区,肥东要低于肥西?为什么同属一个城市,房价却不一样了?用我们很多人的常识来讲,好像就是发展好的地方他房价就高,发展差的地方房价就低?或者说发展好的地方就有潜力,发展不好的地方就没有潜力,事实上远远不是这个逻辑。

在一个的城市中,决定房价的因素有很多,第一点,就是发展时间的差异,不同的发展时间,造成了不同区域处在不同的生命周期里,对,有的区域处在城市发展的幼年期,才开始开发,拥有大面积的土地,没有什么人气,给人感觉很偏。而有的区域已经处在顶峰期,什么都是最好的,较高的价值已经释放,可开发的土地不多,也有的区域已经从顶峰走向衰落期,城市改造难以推近(庐阳区)。


为什么不同的区域会处在不同的发展周期了?城市的扩张是循序渐进的结果,而不是同步,另外每一个5年至10年,政府的财政精力政策导向,只允许重点开发一到两个区域。

上面说了不同的发展时间造就了不同区域处在不同的发展周期里,但是要知道,并不是区域发展时间越长房价就一定越高,不一定是这个逻辑,比如滨湖新区、政务区才发展十几年,但房价已经甩开了开发20多年的高新区和经开区,你说这到底是为什么?对,这就是发展定位造成的,一个区域的发展定位直接决定一个区域未来的高度和所汇集的资源。

另外合肥现在的发展面貌以及区域价值,是由上一个10年至15年,政府政策导向所造成的,也就说,当下合肥西南方向发展的很好,他这个很好,不是最近一两年建成的,而是十几年前已经奠定了基调,所以,当下西南方向发展开始饱和的时候,政府会转移大的政策方向,这也就是为什么经开区和政务区极少有土地的供应,因为他们已经发展成熟了,而且发展很好,没有什么土地空间可持续开发, 以及肥西县未来重点拓展方向都转移至了花岗,所以,以后我们不要在认为合肥发展方向在西南方向,当下的西南方向发展很好,但是政府的政策倾斜会减小很多,举个列子,你现在在买一套政务区房子或者在经开区买一套二手房,你会发现你周边的环境,从现在开始到未来的20年,不会有什么变化,不会有任何惊喜,已经定型了。所以我总是建议一些人,买房投资的角度不要去选择任何成熟的区域,滨湖新区和政务区的房价后来居上,那个时候他们发展的成熟吗?并不成熟。

合肥九中落户新站区引发的思考
前一段时间合肥九中正式落户新站区,想一个问题,这是一个什么样的现象?这是一个老城区资源流失转移至新城区的现象,不光是9中,新10中建在龙岗,新7中在高新区,新一中在滨湖新区,不光是教育资源,还有医疗资源、政务、文化、行政金融等资源,都在转移外迁,这也就是解释为什么老城区会衰落,另外这些资源主要转移去了哪里?对,大部分集中的优质资源都转移到了政务区和滨湖新区,这也就解释了他们的房价为什么可以这么高,前面说了,当西南方向逐渐饱和的时候,合肥的城市发展是不会停歇的,而那些重大项目优质资源需要去寻找新的落脚点。


从上面的的一些我们可以得出一些东西,发展的时间差异,区域空间和周期、政策导向、资源布局,会决定下一个10年。

如果在合肥去寻找符合这些条件的区域,只能是新站区,以前写过太多东西了。
新站区面积204平方公里,广阔的空间没有开发,但发展较迟,处在区域发展的幼年期,很多人不看好感觉偏,但是政府的定位给的较高,各种政策倾斜,更名高新技术产业开发区,建设安徽第一个国家级产城融合示范区等等,在这些定位下,新站区大项目等资源纷纷布局,很多大项目都不是新站区能争取到的,而是市政府省政府的导向。

另外讲讲新站区的未来发展,有很多人的理解是工业区,完全是错的,新站区是合肥发展模式最新的区域,最科学的区域,很多方面都是,也是合肥城市新型城镇化的探索区域,比如,之前很多人会觉的新站区就是下一个经开区,因为都是大工业区然后加上众多学校,但是往后你会发现,新站区名字改成了新站高新技术产业开发区,当你觉的新站区要走高新区的线路时,少荃湖新城也开始启动开发了,到之后随着大面积的房地产开发席卷而来,你又会觉的他是一下北城新区,其实都不是,从城市设计者的眼里,不同新区开发区都是有责任与担当的,时代的不同造成每个区域的发展模式,使命方向都不一样,如果新站区最后跟其他区域一样,只能是那些城市设计者的失败,但有一点是肯定的,越往后的发展更加科学、也更加人性化,也会总结以前的那些城市建设的经验与教训,所以往后你就知道新站区北部的环境到底怎么样。

从2016,2017年来看,新站区的大建设体量仅次于滨湖新区、2017年房地产开发追赶滨湖新区,越往后更加明显,未来5到8年时间,当滨湖新区的房地产开发逐渐走下坡路的时候,新站区正在迈向大建设的加速期就像10年前的滨湖新区一样。

所以才有了后来那句,合肥城市发展将形成东南有滨湖、东北有新站两极格局。

合肥政府的发展重点口号,也改成了大湖名城,芯屏器合。

所以我们一定要知道什么叫风口,风口上的猪都可以飞,我们不要认为,新站区这么偏哪一年才能起来,不要担心这些, 这是那些城市顶层设计者的意图,他们看到的考虑的因素,远比我们要多的多。我们也不要认为新站区房价就是比别的区域低,后面不可能是这样,你想,当后面的交通,各种重大项目的布局,规划和建成,大的区域环境人气起来了之后,房价肯定会有大的变化,因为他有很明显的距离优势。另外换个角度来看,未来新站区总体将布局5到6座三甲医院,5条地铁线路,已经在建三条,除了北航、综合保税区,还会有更多的重大项目落户,只是他的起点迟,所以你要知道,为什么这么偏的新站区,还要布局这么多资源,这都政府设计的原因。




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